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Define la rentabilidad de tu proyecto en alquiler en 4 pasos

Mucho se habla de "vivir de las rentas" y de lo sabio que es refugiar la riqueza en inmuebles pero ¿tienes claro cómo medir la rentabilidad? 🤔 ¿Sabes cómo determinar el mejor escenario rentable para tu propiedad? Dale un vistazo a estos 4 pasos que utilizamos en el estudio a la hora de proyectar un inmueble rentable:


Empecemos por lo básico

Un proyecto habitacional o comercial en alquiler se refiere a un desarrollo inmobiliario diseñado para ofrecer unidades residenciales o comerciales en renta.


En el caso de los proyectos habitacionales, se trata de edificios de apartamentos o conjuntos residenciales, mientras que los proyectos comerciales incluyen oficinas, locales comerciales y espacios para empresas. Estos proyectos brindan la oportunidad de acceder a viviendas o espacios comerciales sin la necesidad de comprar una propiedad, ofreciendo flexibilidad y comodidad a los inquilinos.


Para este ejemplo usaremos un edificio de 4 niveles diseñado para Airbnb en Quetzaltenango. 👇


Nos enfocaremos en 2 tipos de alquiler

Short Term Rental (Alquiler a corto plazo) se refiere a la práctica de alquilar una propiedad por un período de tiempo relativamente breve, generalmente por días o semanas. Este tipo de alquiler es comúnmente utilizado por personas que buscan alojamiento temporal durante sus vacaciones, viajes de negocios o estancias cortas en una determinada ubicación. Por ejemplo, en la ciudad de Antigua, Guatemala, es posible encontrar apartamentos amueblados para alquiler a corto plazo por alrededor de 500 quetzales (aproximadamente $65 dólares) por noche.


Long Term Rental (Alquiler a largo plazo), por otro lado, implica el arrendamiento de una propiedad por un período de tiempo más prolongado, generalmente meses o años. Este tipo de alquiler es ideal para aquellos que buscan un lugar para vivir de forma permanente o establecer un negocio a largo plazo. Un ejemplo en la ciudad de Guatemala sería el alquiler de una casa de tres habitaciones en una zona residencial por aproximadamente 4,500 quetzales (aproximadamente $590 dólares) al mes.


Tanto el alquiler a corto plazo como el alquiler a largo plazo ofrecen diferentes ventajas y se adaptan a distintas necesidades de los inquilinos. Mientras que el alquiler a corto plazo brinda flexibilidad y comodidad para estancias temporales, el alquiler a largo plazo proporciona estabilidad y la posibilidad de establecer un hogar o negocio a largo plazo.


Los 4 pasos explicados en un ejemplo

Como mencionamos previamente, para este ejemplo usaremos un edificio de 4 niveles diseñado para Airbnb en Quetzaltenango. Asumiremos una inversión inicial de 3 millones de quetzales incluyendo la construcción completa y amueblado del proyecto. Este precio excluye el IVA, así como el resto de ingresos y egresos potenciales en los pasos.


Paso 1: Define la inversión inicial

Como mencionamos anteriormente, el anterior ejemplo proyecta una inversión inicial de 3 millones de quetzales para la inversión completa del desarrollo.


Aquí está la clave, para poder determinar un presupuesto es necesario diseñar, planificar, cuantificar y presupuestar el proyecto. Ten mucho cuidado con guiarte por un "precio por metro cuadrado" porque puedes omitir bastantes renglones que pueden volver a tu proyecto ineficiente y sorpresivamente caro. Hazte la pregunta ¿el precio metro cuadrado incluye pavimentos, jardines, sistemas de redundancia de agua, portones, etc.?



Al ya tener un presupuesto definido, asegúrate de incluir TODOS los renglones de tu desarrollo. Si no sabes cómo, apóyate en tu arquitecto de confianza.


Finalmente, incluye el valor de la tierra; el cual asumiremos que está valuado en 1 millon de quetzales.


Paso 2: Proyecta los ingresos potenciales

Proyectar los ingresos potenciales de 8 Airbnbs en Quetzaltenango implica considerar diferentes parámetros, como los precios de alquiler por noche y los porcentajes de ocupación anual para cada unidad. Supongamos que los 2 apartamentos del primer nivel se alquilarán a un precio de 700 GTQ por noche, con una ocupación estimada del 37% anual. Esto significa que cada unidad tendría un ingreso anual proyectado de aproximadamente 96,395 GTQ (700 GTQ x 365 días x 37% de ocupación).


Por otro lado, los 4 apartamentos ubicados en el segundo y tercer nivel se alquilarán a un precio de 675 GTQ por noche, con una ocupación estimada del 42% anual. En este caso, cada unidad tendría un ingreso anual proyectado de aproximadamente 109,890 GTQ (675 GTQ x 365 días x 42% de ocupación).


Finalmente, los 2 apartamentos del último nivel se alquilarán a un precio de 700 GTQ por noche, con una ocupación estimada del 30% anual. Esto daría lugar a un ingreso anual proyectado de aproximadamente 76,650 GTQ (700 GTQ x 365 días x 30% de ocupación) para cada unidad.



Sumando los ingresos proyectados para cada grupo de apartamentos, los 8 Airbnbs podrían generar un ingreso anual total aproximado de 849,160 GTQ (96,395 GTQ + 109,890 GTQ + 76,650 GTQ) antes de considerar los gastos operativos y otros factores.


Es importante tener en cuenta que estos cálculos son estimaciones y pueden variar en función de la demanda real y otros factores del mercado. Además, los gastos operativos y otros costos asociados deben tenerse en cuenta para obtener una imagen más precisa de la rentabilidad del proyecto.


Paso 3: Recuerda los gastos operativos

Para calcular la utilidad operativa, es necesario considerar los gastos operativos anuales asociados a los 8 Airbnbs en Quetzaltenango.

  1. Limpieza: Supongamos un costo de limpieza de 250 GTQ por unidad después de cada estancia. Para 8 unidades, el gasto anual de limpieza sería de aproximadamente 58,400 GTQ (250 GTQ x 2 apartamentos del primer nivel x 365 días + 250 GTQ x 4 apartamentos del segundo y tercer nivel x 365 días + 250 GTQ x 2 apartamentos del último nivel x 365 días).

  2. Mantenimiento: Asumamos un costo anual de mantenimiento de 5,000 GTQ para el mantenimiento general y reparaciones menores en los apartamentos.

  3. Agua y Luz: Consideremos un gasto anual de 12,000 GTQ para cubrir los costos de agua y electricidad de los 8 Airbnbs.

  4. Basura: Supongamos un costo anual de recolección de basura de 1,000 GTQ para los 8 apartamentos.

  5. Seguridad: Asumamos un costo anual de seguridad de 8,000 GTQ para brindar un servicio de seguridad adecuado a los huéspedes.

  6. Internet: Consideremos un gasto anual de 3,000 GTQ para proporcionar servicio de internet en los apartamentos.

  7. Netflix: Supongamos un costo anual de 500 GTQ para ofrecer el servicio de Netflix en las televisiones de los apartamentos.

Deduciendo los gastos operativos anuales de 88,900 GTQ de los ingresos anuales proyectados de 849,160 GTQ, podemos calcular la utilidad operativa anual del proyecto.


Por lo tanto, la utilidad operativa anual proyectada para los 8 Airbnbs en Quetzaltenango después de deducir los gastos operativos sería de aproximadamente 760,260 GTQ.


Es importante tener en cuenta que esta es una proyección estimada y los resultados pueden variar en función de los gastos reales y otros factores relacionados con el proyecto. Además, es posible que haya otros costos adicionales que no se hayan considerado en este cálculo.


Paso 4: Usa la tasa de capitalización

La tasa de capitalización, también conocida como "Cap Rate", es una medida utilizada para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Representa el rendimiento neto anual que se obtiene en relación con el valor total de la propiedad.


La fórmula para calcular el Cap Rate es:

Cap Rate = Utilidad Operativa Anual / Inversión Inicial


En este caso, supongamos que la utilidad operativa anual proyectada para los 8 Airbnbs en Quetzaltenango después de deducir los gastos operativos es de 760,260 GTQ. Tomando en cuenta que la inversión inicial es de 4 millones de GTQ (3 millones de GTQ para la construcción y 1 millón de GTQ para el valor del terreno), podemos calcular el Cap Rate de la siguiente manera:

  • Cap Rate = 760,260 GTQ / 4,000,000 GTQ

  • Cap Rate = 0.19 o 19%

Por lo tanto, el Cap Rate anual para esta inversión sería del 19%. Esto indica que la inversión inmobiliaria genera un rendimiento anual del 19% en relación con el valor total de la propiedad.


Es importante tener en cuenta que el Cap Rate es solo una medida de rentabilidad y no considera otros factores como la apreciación del valor de la propiedad o los flujos de efectivo futuros. Además, el Cap Rate puede variar según las condiciones del mercado y los riesgos asociados con la inversión inmobiliaria.


¿Es una buena inversión? Revisa tu costo de oportunidad


El costo de oportunidad de un desarrollo inmobiliario en alquiler se refiere a la rentabilidad potencial que podría obtenerse al invertir el capital en una alternativa diferente. Para evaluar el costo de oportunidad en relación al cap rate, es útil comparar el rendimiento de la inversión inmobiliaria con otras opciones de inversión disponibles en el mercado.



Algunos buenos comparativos de costo de oportunidad podrían ser:

  1. Tasas de interés bancarias: Comparar el cap rate con las tasas de interés ofrecidas por los bancos para depósitos a plazo fijo o inversiones seguras. Por ejemplo, si el cap rate es del 7% y la tasa de interés bancaria es del 3%, la inversión inmobiliaria ofrecería un rendimiento significativamente mayor.

  2. Rendimientos del mercado de valores: Comparar el cap rate con el rendimiento histórico o proyectado del mercado de valores. Por ejemplo, si el cap rate es del 8% y el rendimiento promedio del mercado de valores es del 6%, la inversión inmobiliaria podría ser considerada como una opción más atractiva en términos de rendimiento.

  3. Rendimientos de otros sectores inmobiliarios: Comparar el cap rate con los rendimientos promedio de otros sectores inmobiliarios similares. Por ejemplo, si el cap rate en el desarrollo residencial es del 9% y el cap rate en propiedades comerciales es del 7%, la inversión en desarrollo residencial podría ser vista como una opción más rentable en comparación.

Estos ejemplos proporcionan una idea de cómo se puede evaluar el costo de oportunidad utilizando el cap rate en comparación con otras opciones de inversión en el mercado. Es importante tener en cuenta que los valores de cap rate pueden variar según la ubicación geográfica, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.


¿Necesitas ayuda para calcular los 4 pasos? ¡Podemos ayudarte!


Nos hemos dedicado más de 10 años a la industria del desarrollo inmobiliario y hemos notado de primera mano lo desgastante que es tener inmuebles que no producen ingresos, sino solo generan gastos.

La realidad es que, únicamente el 20% de los propietarios de tierra se arriesga a desarrollar estos activos para que su dinero trabaje por ellos, asegurando su futuro sin depender de un plazo fijo en una moneda que pierde valor. El resto no invierte en construcción porque puede ser riesgoso si existe un desconocimiento en un diseño rentable y el manejo de trámites y construcción. Por eso ayudamos a inversionistas diseñar, construir y monetizar sus inmuebles.

Si este es tu caso, solicita una Sesión de Diagnóstico (gratuita) para tratar los detalles de tu caso y explicarte cómo podríamos ayudarte, sin ningún compromiso:



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