¿Estás pensando en desarrollar un alquiler vacacional? Antes de dar luz verde al diseño y la construcción, es crucial evaluar la rentabilidad de la inversión.
En Loragon, empleamos esta guía junto a nuestros clientes para establecer objetivos rentables desde el inicio, asegurando que cada proyecto se alinee con sus metas financieras y expectativas de retorno. Aquí te mostramos cómo calcular la tasa de capitalización (Cap Rate) de tu desarrollo.
Para ilustrarlo, usaremos un proyecto hipotético en Atitlán como ejemplo de un desarrollo ecoturístico de cabaña.
1. Valor Total de la Propiedad
Es fundamental abordar estos datos desde la primera reunión con un profesional experimentado, ya que definen el rumbo financiero y técnico del proyecto. Evaluar los costos de planificación, construcción, instalaciones y estudios preliminares desde el inicio asegura que el diseño se ajuste al presupuesto real. No hay nada más frustrante que invertir tiempo y recursos en un diseño atractivo, solo para descubrir después que no es viable económicamente.
Un profesional capacitado te guiará en este análisis, evitando sorpresas y garantizando que cada etapa del proyecto esté alineada con tus objetivos financieros.
Categoría | Costo (GTQ) |
Planificación | 11,700 |
Dirección de Obra | 327,600 |
Obra Primaria | 126,000 |
Acabados | 138,000 |
Terreno | 793,020 |
Estudios Preliminares | 132,170 |
Instalaciones Especiales | 264,340 |
Paisajismo | 132,170 |
Total Inversión | 1,925,000 |
2. Proyección de Ingresos Brutos Anuales
Para estimar los ingresos anuales, consideraremos tres niveles de ocupación: 30%, 60% y 90%. Tomando como ejemplo un precio promedio de 1,350 GTQ por noche para una cabaña en Atitlán, obtenemos las siguientes proyecciones:
30% de Ocupación
Noches rentadas: 110
Ingreso bruto anual: 148,500 GTQ
60% de Ocupación
Noches rentadas: 219
Ingreso bruto anual: 295,650 GTQ
90% de Ocupación
Noches rentadas: 329
Ingreso bruto anual: 444,150 GTQ
3. Costos Operativos Anuales
Incluye todos los costos operativos para obtener un cálculo más preciso de la rentabilidad. Estos gastos no dependen de la ocupación, sino del mantenimiento regular del lugar.
Salario del guardián: 27,000 GTQ
Salario de limpieza: 27,000 GTQ
Agua: 4,500 GTQ
Internet: 4,500 GTQ
Electricidad: 9,000 GTQ
Recolección de basura: 2,250 GTQ
Reparaciones y mantenimiento: 11,250 GTQ
Total de Costos Operativos Anuales: 85,500 GTQ
4. Ingresos Netos Operativos (NOI)
Para calcular el Ingreso Neto Operativo (NOI), restamos los costos operativos del ingreso bruto en cada nivel de ocupación:
Ocupación Anual | Ingreso Bruto (GTQ) | Costos Operativos (GTQ) | Ingreso Neto Operativo (NOI) |
30% | 148,500 | 85,500 | 63,000 |
60% | 295,650 | 85,500 | 210,150 |
90% | 444,150 | 85,500 | 358,650 |
5. Cálculo del Cap Rate
Para calcular la tasa de capitalización o Cap Rate, dividimos el NOI entre el valor total de la inversión. Usaremos 1,925,000 GTQ como ejemplo de inversión total para esta propiedad en Atitlán.
30% de Ocupación
Ingreso Neto Operativo (NOI): 63,000 GTQ
Valor de Inversión: 1,925,000 GTQ
Cap Rate: (63,000 / 1,925,000) × 100 = 3.3%
60% de Ocupación
Ingreso Neto Operativo (NOI): 210,150 GTQ
Valor de Inversión: 1,925,000 GTQ
Cap Rate: (210,150 / 1,925,000) × 100 = 10.9%
90% de Ocupación
Ingreso Neto Operativo (NOI): 358,650 GTQ
Valor de Inversión: 1,925,000 GTQ
Cap Rate: (358,650 / 1,925,000) × 100 = 18.6%
¿Cómo interpretar este porcentaje?
Para saber si tu Cap Rate es conveniente, compáralo con el costo de oportunidad de invertir en opciones de bajo riesgo. En Guatemala, los bancos ofrecen entre 5% y 6% anual en depósitos a plazo fijo. Tu inversión inmobiliaria debería superar este rendimiento para justificar el esfuerzo.
En la industria de alquileres vacacionales, el Cap Rate promedio oscila entre 8% y 12%. Un proyecto en este rango se considera rentable y competitivo.
Por lo tanto:
Cap Rate inferior al 6%: No es conveniente; podría ser mejor un depósito a plazo fijo.
Cap Rate entre 8% y 12%: Competitivo y alineado con la media del mercado vacacional.
Cap Rate superior al 12%: Rendimiento alto, excelente para el mercado de alquileres vacacionales.
Interpretar el Cap Rate con estos parámetros te ayuda a tomar decisiones informadas, considerando tanto el mercado como el costo de oportunidad de tu capital.
Si el rendimiento te convence, ahora sí, contrata al arquitecto
Evaluar la rentabilidad de un alquiler vacacional antes de diseñar y construir es fundamental para tomar decisiones informadas. En Loragon, esta guía es clave para definir metas rentables junto a nuestros clientes, asegurando que cada proyecto esté diseñado desde el principio para cumplir con sus expectativas de retorno.
Si deseas realizar esta evaluación en conjunto, contáctanos. Estamos listos para ayudarte a construir un proyecto rentable y bien fundamentado desde su concepción.
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